¿Debo seguir pagando mi alquiler? – Coronavirus
Ante las medidas adoptadas por el Gobierno en el Real Decreto 463/2020 y la multitud de medidas de las que se habla, algunas de las preguntas que nos plantean en estos días nuestros clientes son: ¿he de seguir pagando el alquiler del local en estos momentos tan difíciles?, ¿existe alguna ayuda al pago del alquiler si no puedo ejercer mi actividad? Leyendo los contratos tipo que rigen estas relaciones, la respuesta a la primera pregunta es que parece evidente que sí se deben de seguir pagando las rentas. En cuanto a la segunda, lamentablemente a la fecha no hay ayudas para el pago de estos alquileres.
No obstante, tenemos buenas noticias, y es que puede no ser tan claro que debamos pagar la renta en las mismas condiciones; tenemos la cláusula rebus sic stantibus, término que posiblemente no nos suene de nada, si bien dicha cláusula nos permitiría la revisión de las obligaciones y contratos cuando, por circunstancias sobrevenidas, se haya roto el equilibrio económico del contrato y a una de las partes le resulte imposible o muy gravoso su cumplimiento.
¿En qué consiste la cláusula rebus sic stantibus?
Este mecanismo del que tanto escucharéis hablar estos días, tiene como finalidad el restablecimiento del equilibrio de las prestaciones. Se produce cuando, por circunstancias sobrevenidas y totalmente fuera del poder de actuación de las partes, a una de ellas le resulta absolutamente imposible o gravoso el cumplimiento de la obligación.
No está regulada ningún precepto legal, sino que es una construcción doctrinal que tradicionalmente la jurisprudencia ha admitido, con mucha cautela y cuya aplicación ha sido muy restrictiva. No obstante, en el periodo de crisis económica su aplicación se ha extendido, y así se espera que suceda con la situación de estado de alarma actual, considerando que estas circunstancias imprevisibles han afectado al desarrollo de las relaciones contractuales.
Es decir, esta cláusula podría aplicarse ante una eventual alteración sustancial de las circunstancias concurrentes en el momento de la celebración del contrato, siempre teniendo en cuenta:
- Que no está legalmente reconocida.
- Que dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales.
- Que es una cláusula peligrosa y debe admitirse cautelosamente (en la práctica se ha admitido restrictivamente).
- Que su admisión requiere una alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias en contraste con las concurrentes al tiempo de su celebración.
- Que no tiene efectos rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato, sino únicamente efectos modificativos del mismo, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones.
Medidas que estudia adoptar el Gobierno
En relación a todo ello, el Gobierno estudia la suspensión del pago del alquiler en viviendas y locales para aquellas personas que se han quedado en situación de vulnerabilidad como consecuencia de la crisis provocada por el coronavirus.
Esta medida sería aplicable a cualquier arrendatario que no pueda hacer frente al pago del alquiler de su casa debido a la pérdida de empleo, estar afectado por un ERTE o reducción de jornada; igualmente será aplicable a los autónomos y PYMES que sufran una caída sustancial de sus ingresos.
A parte de dos meses de moratoria prorrogables también se estudia la compensación a los propietarios, ofreciendo a los arrendadores una compensación económica que podría oscilar entre el 100% de la cuantía del alquiler para los propietarios de dos inmuebles, reduciéndose gradualmente la misma para aquellos que posean más inmuebles.
Habrá que esperar a la decisión del Gobierno en relación a esta cuestión, quedando a su disposición para cualquier duda al respecto sobre esta medida u otra adoptada como consecuencia de la crisis económica provocada por el COVID-19.