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VALORACIÓN DE UN INMUEBLE EN ESTADO RUINOSO

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VALORACIÓN DE UN INMUEBLE EN ESTADO RUINOSO

Inmueble en estado ruinoso

​Para excluir el valor de un inmueble ruinoso no basta con que en la escritura sólo se reseñe su deficiente estado de conservación. El Tribunal Superior de Justicia de Granada, en su Sentencia de 28/11/2017, es claro en cuanto a la comprobación de valores y la carga de la prueba en estos casos.

 

La oficina gestora del ITP y AJD dicta expediente de comprobación de valores donde asigna, a dos de los tres inmuebles adquiridos por la recurrente (una vivienda y dos locales de negocio), un valor distinto al declarado por ella en escritura pública.

 

En sus alegaciones al expediente, que no son atendidas, la contribuyente entiende que el método de valoración empleado por la Administración no responde a la realidad del mercado y que no ha tenido en cuenta el estado ruinoso de los bienes expuesto en la escritura. No conforme, interpone reclamación ante el TEAR de Andalucía (Sala de Granada), quien por su parte, confirma la validez del método de comprobación utilizado, consistente en la aplicación de un coeficiente multiplicador al valor catastral del inmueble.

 

Desestimada la pretensión, interpone recurso contencioso-administrativo ante el TSJ de Granada quien:

 

  1. En relación con la validez del método de valoración empleado, recuerda que en principio, la facultad de la Administración de verificar el valor declarado puede concluir en una coincidencia con lo manifestado por el interesado o en una valoración distinta del bien transmitido.

 

El método empleado es válido, siempre que la Administración exponga razonadamente las técnicas y los argumentos utilizados en la comprobación, de cuyo resultado surge la nueva valoración del bien sometido al Impuesto.

En este caso, queda probado que la Administración estima el valor del inmueble aplicando el método establecido por mandato legal y que cumple con el requisito de motivación suficiente (DLeg Andalucía 1/2009 art.37.2).

 

  1. En cuanto a las reglas de aplicación de los coeficientes, en este caso, existen dos métodos para valorar los inmuebles de naturaleza urbana. Para construcciones con un uso determinado (residencial, oficinas, etc…) donde es suficiente aplicar el coeficiente aprobado al valor catastral actualizado y; para el resto de inmuebles con una construcción distinta o sin construcción, donde se exige una comprobación más exhaustiva.

 

En este caso, dada la naturaleza de los inmuebles adquiridos (vivienda y local de negocio), no era necesaria una comprobación tan exhaustiva por parte de la Administración.

 

A la vista de lo anterior, el TSJ de Granada desestima el recurso al entender que:

  • El estado ruinoso del inmueble, si bien puede ser argumento para instar la rectificación de los datos catastrales, no lo es, en cambio, para atacar directamente la valoración del bien, efectuado por una Administración diferente y sin competencia para modificar tales datos.
  • En virtud de las reglas de carga de la prueba, es el recurrente el que debe acreditar, que el estado del inmueble era de ruina total en el momento en que se produjo el hecho imponible. No puede considerarse prueba suficiente para acreditar su deficiente estado de conservación, la sola reseña en la escritura, sin más precisiones.

 

 

 

 

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